Жмите чтобы узнать, как проходит согласование новых окон в нежилом помещении МКД, куда обращаться за разрешением изменение фасадов

Согласование новых окон в нежилом помещении многоквартирного дома

В компанию «Смарт Вэй» обратился собственник коммерческих помещений, чтобы пройти согласование фасадов. Заказчик сдает помещение в аренду. Им было принято решение сделать перепланировку, а также заменить стандартные окна на панорамные. Благодаря новым окнам из помещений откроется завораживающий вид на Москву. Все эти меры сделают помещения более привлекательными для арендаторов. А значит, принесут собственнику еще больше прибыли. Как все происходит на практике – расскажем в этой статье.

Новые окна — это перепланировка или реконструкция

Новые окна в любом помещении — это всегда перепланировка. По нежилым помещениям в нежилом здании руководствуемся Постановлением № 432 - ПП. Согласно данному нормативному акту, устройство новых окон не требует получения разрешения на строительство. Следовательно, относится к перепланировке. Процедура оформления перепланировки в нежилом здании довольно проста. Регулируется постановлением Москвы № 432 - ПП и № 94. О ней вы можете прочитать ниже.

При работе по приведенному выше кейсу специалисты нашей компании:

· провели обследование объекта

· разработали проект перепланировки, техническое заключение о безопасности работ, проект изменения фасада и технический план

· зарегистрировали изменения в Росреестре в максимально сжатые сроки.

Собственнику не пришлось терпеть финансовые потери из - за длительного ожидания. Он смог начать получать большую прибыль со своих арендаторов.

Любые изменения в планировке коммерческих помещений делаются с целью увеличения прибыли. Так каким же образом новые окна могут способствовать указанным целям?

Как и в нашем примере, это может быть дизайнерское решение, которое преобразит устаревший фасад здания. Или же новые окна добавят естественный свет и воздух в помещение. Также окна обновляют для привлечения внимания прохожих и потенциальных покупателей к вашему магазину или, скажем, студии. Большие окна можно использовать в качестве витрины. Как бы то ни было, новые окна нужно согласовать. Как это сделать, расскажу в статье.

По коммерческим помещениям в жилых домах руководствуемся Постановлением № 508 - ПП. Согласно п. 3.1 данного нормативного акта, создание, изменение формы оконных проемов также относится к перепланировке. Процесс согласования перепланировки нежилых помещений в МКД довольно долгий и непростой. И в данной статье тоже поговорим об этом.

Не только окна

Начиная ремонтные работы, мы стараемся по максимуму улучшить помещение. Поэтому одновременно с новыми окнами целесообразно согласовать и другие работы по перепланировке помещения. Это может быть раздел помещения, возведение антресоли, обновление входной группы и другие работы. И все эти работы можно (и даже нужно) описать в одном проекте перепланировки.

Кроме того, перепланировка может сопровождаться переустройством помещения. Переустройство - это изменений местоположения инженерных систем и сантехнического оборудования. Например, нам привычно, что на стене под окном располагаются радиаторы отопления. Логично, что при изменении расположения или конфигурации окон, изменятся и решения по расположению системы отопления данного помещения. Эти решения также должны отразиться в одном проекте, который мы будем согласовывать в МЖИ.

4 шага для согласования новых окон в коммерческих помещениях МКД

Процесс согласования перепланировки в помещениях многоквартирного дома регулируется постановлением № 508 - ПП. Для лучшего понимания разделим его условно на 4 этапа.

Разработка проектной документации - проекта и технического заключения

Итак, основной документ - проект перепланировки. Это документ, который дает понимание о состоянии объекта (назначение, площадь, этажность, год постройки) и будущих изменений. Текстовая часть проекта описывает:

· архитектурные, конструктивные и прочие решения и расчеты

· перечень работ, которые планируется провести

· решения по изменению фасадов (в случае изменения оконных проемов, это необходимо)

· изменения инженерных сетей (например, перенос системы отопления)

· решения по пожарной безопасности.

Окна являются запасными выходами из здания. Это значит, что с точки зрения пожарной безопасности, они должны соответствовать некоторым требованиям. Например, запрещено устанавливать полностью глухие окна или не открывающиеся решетки на окна помещений 1 этажа. Размеры таких окон должны быть не менее 0,75м × 1,5м.

Графическая часть проекта отразит:

· план помещения до изменений

· план помещения после изменений

· схему проводимых работ

· если необходимы усиления несущих конструкций, то делают схему этих усилений

Кроме того, новые окна затрагивают архитектурный облик здания, что также отразится в проекте. Требования к проекту в части изменения фасада опишу далее.

Как избежать приостановки от МЖИ

Проект — это тот документ, который рассматривает и изучает Мосжилинспекция. Чтобы получить положительный ответ этого ведомства крайне важно разработать его четко в соответствии с законом. Компания “Смарт Вэй” является членом СРО в части разработки проектной документации и уже более 10 лет взаимодействует с МЖИ, согласовывая перепланировки помещений.

Комментарий эксперта. Частой причиной приостановки бывает отнесение Мосжилинспекцией проводимых работ к реконструкции. Чтобы избежать такой ситуации, в проекте нужно четко соблюсти параметры перепланировки (грамотные проектировщики никогда не выйдут за пределы норм перепланировки). Также необходимо обосновать перепланировку в проекте и техническом заключении, подтвердить расчетом нагрузок.

Техническое заключение

Не менее важный документ, без которого невозможно согласование перепланировки. Разрабатывается параллельно с проектом. Содержит выводы о допустимости и безопасности строительных работ.

Изменение оконных проемов — это неизбежно работа с несущей стеной дома. Когда затрагиваются несущие конструкции, техническое заключение составляет автор проекта дома. Если же автор не известен, обращаемся в ГБУ “Экспертный центр”. Только эта организация по Москве уполномочена Мосжилинспекцией на разработку технических заключений.

Техническое заключение составляется после осмотра состояния здания и выявления дефектов, которые могут повлиять на несущую способность здания после перепланировки. Эксперты смотрят, можно ли делать новое окно в определенном месте. Укажут, нужны ли усиления проема в несущей стене.

Усиление представляет собой установку дополнительных металлических конструкций (балки, швеллера, уголков) по верхней границе или по периметру оконного проема. Делается она для компенсации нагрузки на несущие конструкции. А также, чтобы распределить нагрузку и увеличить надежность здания. Тем более, что мы говорим о коммерческих помещениях МКД. Нужно понимать, что они находятся на нижних этажах многоквартирного дома и несут на себе нагрузку всех этажей. Прорубая новые окна, сохранение несущей способности внешних стен - крайне важный вопрос.

Сбор разрешений госорганов и организаций

Когда речь идет о многоквартирном доме, на первое место выходят интересы большого числа людей. Притом, как материальные, так и вопросы некоммерческого характера. Поэтому законодатель обязал получить дополнительные разрешения в государственных органах и организациях.

Обращаемся к ним с готовым проектом и техническим заключением

Во всех случаях, когда перепланировка проходит в многоквартирном доме, обращаемся в ФГУЗ “Центр гигиены и эпидемиологии”. Специалисты ведомства изучат документацию в целом, особых разделов в проекте нет. Единственное, могут быть описаны мероприятия для устранения негативных эпидемиологических факторов. Касаемо новых окон, ведомство проверит соблюдение норм освещенности и микроклимата в помещении. Подтвердит, что после проведенных работ помещение будет соответствовать требованиям, предусмотренным для многоквартирных домов.

Обращаемся в Департамент культурного наследия, если дом является таким объектом. Поскольку новые окна всегда меняют архитектурный облик здания, необходимо получить разрешение Москомархитектуры. Проект перепланировки должен обязательно содержать раздел по фасадным решениям. Именно этой части проекта ведомство уделит особое внимание.

Постановление № 508 - ПП предусматривает дополнительные требования к составу проекта перепланировки в части изменения фасада здания. В проекте должны отразиться решения по колористике проектируемых элементов, благоустройству территории. А также должна быть визуализация объекта.

Графическую часть проекта дополнят:

· ситуационный план

· чертежи элементов фасада

· фото существующего положения и фотомонтаж проектного решения

Эти графические материалы должны быть выполнены в цвете и на уровне, близком к художественному. У проверяющего органа должна быть возможность оценить планируемые изменения.

Затрагивая внешние стены многоквартирного дома, мы изменяем часть общего имущества собственников квартир. Делать это без их согласия категорически запрещено. Следует обратиться в управляющую компанию МКД с просьбой созвать общее собрание собственников жилья многоквартирного дома. Можно провести его в заочной или очно-заочной форме. Бывают такие ситуации, когда жильцы против и не дают согласия на изменения. В таком случае остается вести переговоры, объяснять плюсы, выгоды, а также отсутствие какого - либо урона для собственников квартир.

Обращение в ФГУЗ “Центр гигиены и эпидемиологии” и Департамент культурного наследия (при необходимости) со стороны заявителя совсем не обязательно. МЖИ, получив заявление, сама направит проектную документацию в указанные госорганы для получения разрешений. Однако, обращаясь в ведомства лично, мы имеем возможность оперативно устранять замечания. А своевременное реагирование на замечания способствует ускорению процесса согласования перепланировки.

Обращение в Мосжилинспекцию

Заявление подается исключительно в электронной форме через портал mos.ru.

Помимо указанных ранее документов, к заявлению прикладывается доверенность на представителя заявителя и согласие других собственников помещения (если они есть). Все приложения подаются в виде скан-копий в формате PDF или zip-архива.

МЖИ рассматривает заявление в течение 20-30 дней, не включая времени межведомственного взаимодействия. Именно поэтому мы своими силами обращаемся за разрешениями в государственные органы. Это позволяет не ждать, когда ведомства осуществляют свое “взаимодействие” по нашему вопросу. МЖИ останется лишь рассмотреть пакет документов и вынести решение. Решение, кстати также придет в личный кабинет заявителя. И там же, через портал mos.ru можно отслеживать стадии рассмотрения заявления. После получения разрешения от МЖИ, можно приступать работам.

Регистрация изменений, он же кадастровый учет

Для учета изменений после перепланировки разрабатывается технический план. На его основании Росреестр обновит сведения в ЕГРН. Для составления технического плана кадастровый инженер выезжает на объект, проводит осмотр и обмеры. Его задача - описать весь объем изменений, который видны на момент осмотра.

В техническом плане будет описан весь перечень произведенных работ. Кроме того, будут указаны разрешения, полученные от государственных органов. Также документ подтвердит соответствие конфигурации помещения с проектными решениями и выполнение отделки разрешенными материалами. И конечно, технический план содержит план помещения, его новую планировку.

Компания “Смарт Вэй” является членом СРО и имеет в штате специалистов - кадастровых инженеров, которые разработают технический план в полном соответствии с нормами закона и требованиями Росреестра.

Готовый технический план вместе с уведомлением об окончании работ направляется в МЖИ. Далее представитель МЖИ в составе приемочной комиссии выезжает на объект для подписания акта завершения работ. На месте проверяет, соответствуют ли завершенные работы проекту. Выполнены ли именно те действия, на которые МЖИ дала согласие. Дав положительный ответ, МЖИ направляет подписанный акт и технический план в Росреестр. На основе технического плана регистрирующий орган внесет изменения в сведения об объекте недвижимости.

Когда владелец принимает решение изменить расположение окон в помещении, ему следует учесть, что любые работы, связанные с несущими стенами, должны выполняться исключительно строителями, состоящими в СРО и согласно проектам, разработанным компаниями - членами СРО. Любые отклонения от утвержденного проекта будут замечены, и приемочная комиссия не подпишет акт о завершении перепланировки.

Подведем итоги

· Создать новые или изменить имеющиеся окна в нежилом помещении многоквартирного дома возможно.

· Данные работы считаются перепланировкой и требуют согласования по постановлению № 508 - ПП.

· Поскольку затрагивается общее имущество собственников квартир, изменяется архитектурный облик здания и несущие стены, требуются получить ряд дополнительных разрешений.

· Разработкой документов и строительными работами должны заниматься компании - члены соответствующих СРО. Техническое заключение вправе разработать автор дома или ГБУ “Экспертный центр”.

Согласование окон “под ключ”: от идеи до регистрации со “Смарт Вэй”

Мы, компания “Смарт Вэй”, имеем в штате всех нужных специалистов для разработки проектной документации, представительства клиентов в госорганах и даже для отстаивания ваших интересов в суде. Несомненно, нашими преимуществами являются высокая квалификация специалистов, членство в СРО, большой опыт, оперативность и привлекательные цены.

Однако главным своим достоинством считаем полное погружение в ситуацию клиента. Мы уделяем большое внимание исходным данным. Изучаем выписку из ЕГРН (при необходимости можем сами ее и заказать) и документы технической инвентаризации, чтобы понять полную картину. Мы стремимся к тому, чтобы ни в нашей работе, ни у клиента не возникло проблем в будущем. Результатом нашей работы будет получение клиентом выписки, подтверждающей регистрацию изменений в Едином государственном реестре недвижимости.

Спроектировать и согласовать все виды описанных работ помогут наши эксперты. Контакты для связи: компания «Смарт Вэй», телефон 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург), электронная почта info@smway.ru, сайт https://smway.ru/, телеграм канал https://t.me/SMWgroup.